저렴주택 공급의 효율화에 관한 법적 연구-사회통합형 용도지역제(Inclusionary Zoning)의 도입을 중심으로-

정부는 서민의 주거안정 기반 강화를 위하여 2013년부터 55.1만호의 공공임대주택 공급을 추진하고 있다. 이러한 정책을 뒷받침하기 위하여, 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조 제3항을 통하여, 임대주택 공급 시 용적률 완화 및 용적률의 20퍼센트 이하의 범위에서 임대주택의 추가건설을 허용할 수 있도록 하고 있다. 또한 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부 고시)에 따라, 주거환경개선사업, 재개발 사업 및 재건축사업 시 일정 비율을 임대주택으로 건설하도록 하고 있다. 그러나 저소득 임차가구에 대한 지역단위의 세부적인 조사 부재와 총량적인 공급 위주의 정책으로 인하여 결과적으로 지역별 저렴주택 수급의 불균형 현상이 발생하였다. 또한 주택의 최소 획지 규모 또는 용적률을 규정하여 이것이 해당 지역에서 거주할 여유가 없는 사람들을 실질적으로 배제하는 배타적 지역(Exclusionary Zoning) 등을 초래하는 등 국민의 주거권과 관련한 문제가 나타나게 되었다. 이에 따라 다수의 저렴주택 주거지를 포함하면서 택지 개발 비율을 위한 인센티브를 조성하거나 의무를 부여하는 토지이용 계획 조정인 사회통합형 용도지역제(Inclusionary Zoning)에 대한 도입 검토를 통하여 실질적인 주택공급정책이 마련될 필요가 있다. 특히, 호주의 사회통합형 용도지역제(Inclusionary Zoning)는 심각한 주택구매능력 하락 상황을 극복하는 데에 일조하였으며, 충분한 저렴주택을 균형적으로 공급한 것은 물론, 모든 신축주택의 최소 비율이 저소득층에게 접근가능 하도록 보장한다는 점에서 도입 모델로서 고려할 필요가 있다. 이러한 사회통합형 용도지역제(Inclusionary Zoning)를 모티브로 하여 한국형 제도의 도입이 고려되어지는 바, 재산권 및 평등권 등 헌법상의 권리 침해에 대한 사전적인 검토와 더불어, 정부의 저렴주택 공급 정책의 현황에 따른 도입 필요성 등 다양한 요소를 고려하여 ‘사회통합형 용도지역제’ 조례를 통한 의무적인 저렴주택 공급율을 설정하여야 할 것이다. 이러한 조례 제정을 통하여 해당 개발업자에게 추가적인 용적률 제한 완화 및 기타 인센티브 제도를 활용하여 사회통합형 용도지역제의 효율성을 극대화할 수 있으며, 해당 개발사업의 예측가능성을 담보할 수 있게 될 것이라고 보여 진다. 이와 더불어, 저렴주택의 공급주체의 다양화는 물론, 이에 따른 주택공급에 소요되는 정부의 복지예산의 대폭적인 절감을 통하여 궁극적으로 효율적인 주거복지 구현에 이바지 할 수 있을 것이라고 본다.